Très chère résidence secondaire…

Si la fiscalité française est plutôt accommodante pour l’acquisition d’une résidence principale, elle l’est beaucoup moins concernant la résidence secondaire. La note peut parfois s’avérer très salée pour ce deuxième logement …

L’État encourage depuis de nombreuses années l’accession à la propriété avec certains avantages fiscaux à la clé. Exonération d’impôt sur la plus-value lors de la vente de la résidence principale ; crédit d’impôt pour l’achat d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude utilisant les énergies renouvelables : tout est fait pour acquérir une résidence principale. A coté de cela, la résidence secondaire ne bénéficie que de très peu d’avantages…Droit de mutation, ISF et impôt sur la plus-value…

La fiscalité est plutôt accommodante pour la résidence principale. En revanche, elle l’est beaucoup moins concernant la résidence secondaire. Tout d’abord à l’achat, comme pour tout achat dans de l’immobilier, il faudra s’acquitter des droit de mutation d’environ 5%. Aucun coup de pouce fiscal n’est prévu, que ce soit pour le financement de l’achat, mais également pour toutes les dépenses destinées à économiser l’énergie (chaudière, isolation …). En effet, toutes ces réductions d’impôts sont strictement réservées à la résidence principale.

Concernant l’ISF maintenant, la valeur vénale du bien au 1er janvier de l’année doit être déclarée et aucune décote ne peut être pratiquée, en effet, l’abattement de 30% étant uniquement réservé à la résidence principale. Bien sur, dans le cas d’un crédit pour l’acquisition de cette résidence secondaire, le montant du capital restant dû au 1er janvier et des intérêts courus à cette date viendront s’ajouter au passif déductible. Il en est de même pour les factures d’entrepreneurs non réglées au 1er janvier.

Comme pour une résidence principale, la revente d’une résidence locative ou secondaire détenue depuis plus de 15 ans était exonérée d’impôt sur les plus-values. Mais depuis le 1er février, fini ce traitement de faveur ! Pour en profiter, il faudra attendre… 30 ans ! Au départ le gouvernement avait décidé de supprimer totalement les exonérations afin de générer 2 milliards d’euros par an dans les caisses de l’Etat. Sous la pression de nombreux députés, le gouvernement a revu sa copie et décide de lâcher du lest. Un nouveau calcul de l’abattement a été donc mis en place : il n’y aura aucune exonération les cinq premières années de détention d’un bien, ensuite 2% par an d’abattement sur la plus-value entre 5 et 15 ans, 3% par an entre 15 et 25 ans et enfin 10% par an les cinq dernières années, pour une exonération totale au bout de 30 ans. Échappent aussi au fisc, les gains réalisés sur des ventes d’un montant inférieur à 15 000 euros. Pour enfoncer le clou, depuis le 1er juillet 2012, la fiscalité lors de la cession d’une résidence secondaire a pris de l’embonpoint. La plus-value immobilière est en effet soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux qui passent à compter de cette date de 13,5 à 15,5 %. Ainsi, le taux d’imposition global s’élève à 34,5 %. Pour le calcul de la plus-value imposable, il est tout de même possible de majorer le prix d’acquisition d’un forfait de 15% au titre de travaux si le bien a été détenu depuis plus de cinq ans, ceci sans avoir à produire de justificatif. Cette majoration viendra alors automatiquement baisser le montant de la plus-value.

… sans oublier les impôts locaux

Une fois l’achat abouti, les impôts locaux viennent s’ajouter aux différents frais. En effet, même si le propriétaire n’occupe sa maison qu’a titre occasionnel, il reste redevable de la taxe d’habitation pour l’année entière dès lors qu’il en a la libre disposition au 1er janvier de l’année d’imposition. Il en est de même en cas de mise en location pour de courtes périodes. En pratique, on ne peut y échapper qu’en donnant mandat à une agence immobilière au 1er janvier de remettre le bien en location dès l’achèvement d’un bail en cours. Par ailleurs, aucune exonération ni aucun abattement ou allègement pour charge de famille n’est prévue, ceux-ci étant cantonnés à la résidence principale.

De plus, on est assujetti à la taxe foncière dès lors que l’on est propriétaire d’un logement au 1er janvier de l’année de l’imposition. L’année de l’acquisition, il est de coutume de s’entendre avec l’acquéreur sur la répartition de cette taxe prorata temporis. En matière de taxe foncière sur la résidence secondaire, il existe 3 principaux cas d’exonération :

– En cas de construction nouvelle, reconstruction ou addition de construction (pièce supplémentaire, garage, véranda, piscine…), une exonération de la part communale de taxe foncière de 2 ans est prévue à partir du 1er janvier de l’année suivant celle de fin des travaux. Il faut pour cela effectuer une déclaration spéciale (formulaire disponible sur Internet) dans les 90 jours de l’achèvement des travaux, sous peine de perdre le droit à l’exonération. Celle-ci peut en outre être supprimée par la collectivité locale.

– Les personnes âgées de plus de 75 ans percevant des revenus modestes ont droit à une exonération de taxe foncière. Pour 2012, le revenu fiscal de référence de 2011 ne doit pas dépasser 10 024 euros pour une part. Mais cette exonération n’est pas automatique. Il faut la réclamer.

– Enfin, si l’occupation de la résidence secondaire est rendue impossible en raison de travaux particulièrement importants et qu’elle est complètement vidée de ses meubles. Il faut alors pour être exonéré sollicité celle-ci preuve à l’appui.

Ces différents cas d’exonération ne dispensent tout de même pas de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères recouvrée simultanément. Ceci même si le propriétaire n’occupe son logement que quelques semaines par an et même si l’habitation se situe en dehors de la zone de collecte.

Des solutions envisageables

Une maison secondaire, comme son nom l’indique, n’a pas vocation à être habitée tout au long de l’année. Une bonne solution pour générer des revenus est de la mettre en location quelques semaines par an. Tant que les loyers ne dépassent pas 32 600 euros (ce qui est rarement le cas sur quelques semaines), le propriétaire est considéré comme loueur en meublé non professionnel.

Les recettes sont alors taxées en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et il est alors possible de bénéficier du système déclaratif allégé dit « micro BIC » qui permet de n’être imposé que sur 50% des recettes. Il est également possible d’opter pour le régime réel d’imposition, l’avantage dans ce cas là est de pouvoir déduire les différentes dépenses (intérêts du prêt ou travaux) du bénéfice imposable. Les charges déductibles sont bien entendu ramenées au prorata du temps du temps effectif de location.

Les résidences de tourisme peuvent également répondre aux avantages recherchés de la résidence secondaire tout en limitant les coûts. Bien que l’on ne puisse profiter du bien que 8 semaines maximum par an, l’achat d’une résidence de tourisme offre tout de même l’avantage de percevoir des revenus complémentaires. Il s’agit en fait d’un bail conclu avec un exploitant commercial d’une durée minimale de 9 ans et qui se charge de l’ensemble de la gestion du bien.

De plus, vous bénéficiez également d’une compensation fiscale lorsqu’il s’agit de logement neuf. En effet, ce dispositif dans le neuf est éligible à la réduction d’impôt Bouvard de 11% du prix du bien, retenu dans une limite de 300.000 euros, et de 18% pour les investissements réalisés en 2012 résultant d’un engagement pris par le contribuable avant le 31 décembre 2011.

Des exonérations de taxe d’habitation et de taxe foncière peuvent également être accordées par les collectivités locales à des résidences de tourisme situées en ZRR (zones de revitalisation rurale).

42 nuits par an

Enfin, se regrouper pour acheter une résidence secondaire permet d’augmenter les capacités d’investissement de chacun tout en réduisant la part des charges (entretien, réparations, impôts …) supportée individuellement. Pour ce faire, la constitution d’une SCI (société civile immobilière) paraît le plus sûr. Il faut alors se plier à sa rigueur juridique (statuts, assemblée…) mais elle permet également de préparer sa transmission.

En effet, la transmission des parts est simple et les droits de donation étant calculés sur la valeur nette des parts, cela peut venir alléger la note. Sur le plan fiscal, la SCI est totalement transparente et chacun des associés est donc imposé sur sa quote-part de revenus et de plus values. Concernant l’ISF, les parts de la SCI constituent un actif imposable mais il est tout de même possible, en fonction des statuts, de pratiquer une décote d’environ 10% pour compenser le manque de liquidité.

L’achat d’une résidence secondaire peut rapidement prendre une place importante dans le budget de l’acquéreur. Afin de répondre au mieux aux envies et objectifs des doubles propriétaires, de nombreuses solutions existent et il faut alors trouver celle qui répondra le mieux aux compromis désir / coût … Surtout si l’on considère que la durée totale des séjours en résidence secondaire s’établit en moyenne à 42 nuits par an, soit un taux d’occupation moyen de 11,5 % sur l’année…

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