Fiche Pratique . Les impôts locaux

La taxe d’habitation.

Qui sont les personnes imposables pour la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation est due pour le logement que vous habitez au 1er janvier de chaque année. Elle s’applique donc autant à un propriétaire occupant, à un locataire, à un usufruitier, qu’un occupant sans titre…

Est-ce qu’une résidence secondaire est soumise à la taxe d’habitation ? 
La taxe d’habitation s’applique à tous les types de résidence, même si le logement n’est pas habité à l’année. Le propriétaire d’une résidence secondaire doit donc payer sa taxe d’habitation pour sa résidence principale mais aussi sa résidence secondaire.

La taxe d’habitation est-elle due si on est en voyage au 1er janvier ?
 Oui. Partir en voyage quelques jours n’est pas un cas d’exonération à la taxe d’habitation.

Est-ce que la taxe d’habitation se limite qu’au lieu d’habitation de manière stricte ?
Non. La taxe d’habitation s’applique au logement mais aussi au garage, au parking privatif et autres dépendances privées attachée à l’habitation. Et ce même s’ils ne sont pas contigus.

Un logement de fonction est-il soumis à la taxe d’habitation ?
 Les salariés occupant un logement de fonction, y compris les concierges ou les gardiens, doivent s’acquitter de la taxe d’habitation. La règle étant que cette taxe est due quand on habite un logement.

Peut-on échapper à la taxe d’habitation l’année où l’on déménage ? 
Non. S’il y a un déménagement en cours d’année, la taxe d’habitation payée le 15 novembre porte sur le logement occupé le 1er janvier. Le nouveau logement sera pris en compte pour la taxe d’habitation de l’année suivante. S’il n’y a pas d’exonération, en revanche c’est un moyen de « gagner » une année sur le montant de la taxe, dans le cas où le nouveau logement entraine une taxe d’habitation plus élevée.

Un locataire paye-t-il la taxe d’habitation ?
 Oui. Le locataire d’un logement doit s’acquitter de la taxe d’habitation. Seule exception : l’année de l’entrée dans les lieux, celle-ci étant faite après le 1er janvier. Mais il faudra s’acquitter de la taxe d’habitation qui concernait l’ancien logement.

Qui paye la taxe d’habitation si le locataire ne la règle pas ?
 En cas de défaut du locataire, c’est le propriétaire-bailleur qui doit s’acquitter de la taxe d’habitation. Cependant, ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour signaler le déménagement de son locataire. Ainsi, il échappe au paiement de la taxe. Cette règle fait que le propriétaire-bailleur ne se substituera pas au locataire défaillant.

Un logement vide est-il soumis à la taxe d’habitation ?
Si le logement est vide de meubles et libre de occupation humaine pendant une durée inférieure à cinq ans, il n’y a pas de taxe d’habitation. Au-delà, le propriétaire doit bel et bien s’acquitter de la taxe d’habitation. Si la taxe d’habitation n’est pas due, le propriétaire est soumis à la taxe sur les logements vacants.

Une chambre d’hôte ou un gite sont-ils soumis à la taxe d’habitation ?
Si un logement est utilisé comme une chambre d’hôte, un meublé de tourisme ou un gîte rural dans une zone dite de revitalisation rurale, il est possible d’obtenir une exonération. Elle peut être accordée sur demande à transmettre au fisc avant le 31 décembre de chaque année. En clair, elle n’est pas acquise et remise en cause chaque année. Si la demande n’est pas faite une année, il y aura une taxe d’habitation à payer.

Les étudiants en résidence universitaire sont-ils soumis à la taxe d’habitation ?
Les locataires d’un logement en résidence universitaire gérée par les Crous ne sont pas soumis à la taxe d’habitation. Cela s’applique aussi pour les logements gérés par tout autre organisme de location de logement appliquant les mêmes critères que ceux des Crous, y compris le montant du loyer.

Qui ne paye pas la taxe d’habitation ?
Quel que soit le logement, la taxe d’habitation n’est pas due pour :
- les personnes handicapées ne pouvant subvenir à leurs besoins
- les personnes bénéficiant de l’allocation pour handicapé
- les personnes titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées
- les personnes percevant l’allocation supplémentaire d’invalidité
- les personnes veuves non soumises à l’Impôt sur la fortune (quel que soit l’âge)

Quelles sont les exonérations accordées pour les personnes de plus de 60 ans ?
Si une personne de plus de 60 ans n’est pas soumise à l’impôt sur la fortune, elle peut échapper à la taxe d’habitation. Pour cela, ses revenus fiscaux annuels ne doivent pas dépasser 10 024 euros (pour une part fiscale) à 20 728 euros (trois parts fiscales) puis 2 676 euros (par demi-part fiscale supplémentaire) ou 1 338 euros (par quart de part fiscale supplémentaire).Il faut aussi que la personne habite le logement seul, avec leur conjoint ou bien encore avec une ou plusieurs personnes à charge.

Une personne bénéficiaire du RSA échappe-t-elle à la taxe d’habitation ?
Les titulaires du Revenu de solidarité active (RSA) y compris ceux qui percevaient auparavant le Revenu minimum d’insertion (RMI) ne sont plus exonérés de la taxe d’habitation.

Est-ce qu’il existe des abattements sur la taxe d’habitation ?
 Il existe dénombre quatre dispositifs :

– l’abattement général à la base : il est mis en place ou non par la commune ou le département qui perçoivent la taxe. Il s’applique sur la valeur locative moyenne des habitations présentes sur le territoire de la collectivité locale. Il peut permettre de réduire de 5, 10 ou 15 % la valeur locative ainsi prise en référence. Il se cumule avec les autres abattements accordés.

– l’abattement pour charge de famille : cet abattement est obligatoire. Il s’applique à tous les foyers fiscaux dès lors qu’il y a des enfants mineurs, des enfants majeurs rattachés ou des adultes sous conditions de revenus (parents, grands-parents…) à charge. Là encore l’abattement porte sur la valeur locative de référence. Il permet de la réduire d’au moins 10 %pour les deux premières personnes à charge. Mais la collectivité locale a la liberté de porter ce taux à 15 ou à 20 %. A partir de trois personnes à charge, le taux passe au minimum à 15 % mais il peut atteindre 20 ou 25 % selon les souhaits de chaque collectivité. Dans le cas d’une résidence alternée, chaque parent bénéficie la moitié de l’abattement accordé pour un couple non séparé.

– l’abattement spécial à la base : chaque collectivité peut voter un abattement supplémentaire pour les personnes dites à revenus modestes. Cet abattement porte sur la valeur locative de référence et peut la réduire de5, 10 ou 15 % à la condition de respecter les conditions de rémunération qui sont identiques à celles en cas d’exonération et que la valeur locative du logement ne soit pas supérieure à 130 % de la valeur locative moyenne. S’ajoute une part de 10 % supplémentaire par personne à charge.

– l’abattement supplémentaire à la base pour les personnes handicapées : cet abattement est décidé par chaque collectivité, qui a la liberté de mettre en place ou non un taux qui permet de réduire de 10 % la valeur locative de référence. Cette disposition concerne les personnes percevant l’allocation supplémentaire d’invalidité, et/ou aux adultes handicapés, les personnes infirmes ou invalides ne pouvant subvenir à leurs besoins ou les titulaires d’une carte d’invalidité. Elle s’applique aussi aux personnes ayant à charge une ou plusieurs personnes répondant aux critères pour cet abattement.

Comment est calculée la taxe d’habitation ? 
La taxe d’habitation s’établit sur la « valeur locative cadastrale » de l’habitation. Cette valeur est déterminée par le service du cadastre, avec le concours de la commission communale comprenant des élus locaux, dont le maire et des représentants des contribuables. La valeur locative correspond au loyer annuel que rapporterait un logement s’il était loué au jour de la taxation et à la spécificité du logement. Aussi, il est fréquent que la valeur locative soit différente à celle du loyer annuel.
Deux logements identiques en termes de loyer peuvent produire une valeur cadastrale différente. D’abord parce qu’ils peuvent appartenir à une catégorie de logement différentes. On en dénombre huit qui vont des logements « grand luxe » aux logements « médiocres». Parmi les critères qui placent un logement dans une catégorie plutôt qu’une autre il y a l’ascenseur, le chauffage collectif, la localisation du logement dans l’immeuble ou de la maison dans la commune…
Outre la catégorisation du logement, la valeur locative intègre une série de pondérations qui prennent en compte les éléments de confort en mètres carrés (5 m² pour une baignoire, 3 m² pour des WC…), l’entretien et la géocalisation du logement (coefficient de 0,8 pour une habitation abandonnée, coefficient de 1,2 pour une maison neuve…), l’environnement du logement(majoration ou dépréciation de 0,1 point selon que le logement est loin ou proche des commerces, des équipements publics, des espaces verts…) et les «situations particulières » (majoration ou dépréciation de 0,1 point en fonction de la visibilité depuis les fenêtres, des incidences sonores, de la proximité d’une autoroute ou d’une déchèterie, d’une zone industrielle).
Ces pondérations majorées ou dépréciées mises bout à bout, établissement le nombre de mètres carrés imposés. En le multipliant par le prix du mètre carré fixé par la commune de résidence, on obtient enfin la valeur locative.

Qui fixe le taux de la taxe d’habitation ? 
Le taux de la taxe d’habitation est fixé par les assemblées des collectivités locales après avoir décidé du montant de leur budget annuel. C’est également lors du vote du budget que se décident les modalités d’application des différents abattements. Depuis 2011, seules les communes et regroupements de commune perçoivent la taxe d’habitation.

A quoi sert la taxe d’habitation ?
Le montant de la taxe d’habitation est versé aux recettes du budget des communes, des regroupements des communes pour organiser les services publiques dont elles ont la charge (les écoles, les crèches, les centres de loisirs…), la création de nouveaux équipements, l’entretien et la création de voies de circulation, des subventions diverses et variées.

La taxe foncière sur le bâti.

Qu’est-ce que la taxe foncière sur le bâti (FB) ?
Tout propriétaire d’un logement au 1er janvier, qu’il s’agisse de sa résidence principale, de sa résidence secondaire ou d’un bien mis en location, est soumis à la taxe foncière sur le bâti. Elle ne porte que sur les bâtiments de plain-pied, en sous-sol ou surélevés qui ne peuvent être déplacés sans être détruits. Il s’y ajoute les cours, les passages, les parkings… Bref, tous les sols ou terrains en dépendance du logement de façon dite incontournable. Cela s’applique aussi aux jardins attenants inférieurs à 500 m².

A quel moment paye-t-on la taxe foncière sur la bâti ?
 La taxe est due pour toute l’année civile, mais elle n’est perçue qu’au mois d’octobre. Ce décalage de temps entre la date de prise en compte de celui qui paye et la réception de l’avis d’imposition peut entraîner des quiproquos. Ainsi, en cas de vente du logement avant le 1er janvier, c’est l’acheteur qui doit l’acquitter puisqu’il est le propriétaire légal au 1er janvier. Si l’achat a eu lieu après le 1er janvier, c’est le vendeur qui aura à la régler, puisqu’au 1er janvier il était encore le propriétaire du bien.

Comment est calculée la taxe foncière sur le bâti ?
 Le montant de la taxe foncière sur le bâti repose sur la valeur cadastrale et le taux d’imposition voté chaque année par la commune et l’éventuel regroupement de commune à travers un syndicat intercommunal ou une communauté de commune.

Qu’est-ce que la valeur cadastrale ?
 La valeur cadastrale correspond au montant du loyer que pourrait percevoir le propriétaire du logement s’il le louait. Ce montant purement théorique est fixé chaque année par les services de l’administration fiscale sur la base d’évaluations foncières qui remontent à 1970 et qui sont réajustées chaque année en fonction de la progression des loyers et de la classification du logement selon le plan cadastral.
Pour la taxe foncière sur le bâti, seule la moitié de la valeur cadastrale est prise en compte. C’est sur ce montant que s’appliquent les différents taux votés par les collectivités locales durant le premier trimestre de l’année civile dans le cadre du budget primitif annuel.

Comment s’applique la taxe foncière dans le cadre d’une copropriété ?
 Dans le cas d’une copropriété, il y a deux taxes foncières sur le bâti à payer. D’un côté, celle due par tous les copropriétaires pour leur propre logement. Celle-ci est payée individuellement. De l’autre, la taxe due au titre des parties communes. Celle-ci est établie pour le compte du syndic de copropriété.

Qui paye la taxe foncière sur le bâti dans le cadre d’une société immobilière de copropriété ? 
Les associés d’une société immobilière de copropriété n’échappent pas au paiement de la taxe foncière. Celle-ci n’est pas établie pour la SIC mais pour chaque associé au prorata des parts qu’il détient. Cette règle ne s’applique pas aux cas de SIC en multipropriété ou pour les logements en temps partagé.

Qui est soumis à la taxe foncière dans le cas d’un viager ?
 Lorsqu’un logement est cédé en viager et que le vendeur a obtenu un droit d’habitation, la taxe foncière est due par l’acheteur et non le vendeur.

Est-ce que l’installation d’une piscine impacte le montant de la taxe foncière sur le bâti ?
Les propriétaires d’un logement ayant construit sur un terrain attenant à l’habitation une piscine qui ne peut être démontée parce qu’elle a été scellée, verront la surface de celle-ci intégrée au calcul de la taxe foncière sur le bâti.

Quelles sont les exonérations à la taxe foncière sur le bâti ?
 Il existe des cas où un bâtiment peut ne pas être pris en compte dans le calcul de la taxe foncière sur le bâti. C’est le cas pour les lieux où s’exercent une activité agricole : étable, grange, mais aussi cave viticole… Le code des impôts prévoit aussi que la proximité d’une zone dite « Seveso seuil haut » ou une zone de danger délimitée par un plan de prévention des risques majeurs autorise une collectivité locale à décider une exonération totale à la taxe foncière. Enfin, les propriétaires peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle en fonction du type de bâtiment.

 

Type de bâtiment  Durée d’exonération  Niveau d’exonération
 Bâtiment basse consommation  Au moins 5 ans après avis de la collectivité locale  50 à 100 % du montant dû
 Constructions avant 01/01/1989 avec crédit d’impôt développement durable (sous conditions du montant dépensé)  5 ans renouvelable après un délai de 10 ans  50 à 100 % du montant dû
 Bâtiment neuf, réhabilité ou reconverti  2 ans sur délibération de la collectivité locale

 

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