Une maison individuelle peut comporter plusieurs logements

Comment définir une maison individuelle ? La question peut paraître saugrenue, et pourtant le juge administratif a été amené à se prononcer plusieurs fois sur cette question via les règlements d’urbanisme locaux dans leurs dispositions relatives à la nature des constructions admises dans la zone considérée. Analyse de la dernière décision en date, rendue par le Conseil d’État le 12 novembre 2012 à propos d’un plan d’occupation des sols.

Le nombre de logements que comporte une construction n’est pas le seul critère pour définir la maison individuelle, vient de préciser le Conseil d’Etat.
Dans cette affaire, une société pétitionnaire obtient un permis de construire portant sur trois pavillons regroupant au total cinq logements (deux de ces pavillons comportant chacun deux logements sous la forme de deux maisons jumelées). Ce permis est ensuite annulé par le juge administratif  pour méconnaissance de l’article 5 du plan d’occupation des sols (POS) encadrant le nombre de maisons individuelles susceptibles d’être construites dans la zone à une maison par parcelle de 1 000 mètres carrés de terrain. La cour administrative d’appel, confirmant la décision de première instance, juge qu’une  « maison individuelle », au sens du règlement du POS, ne peut comporter qu’une seule unité d’habitation. Elle en déduit alors que la demande de permis de construire en cause emporte la réalisation de cinq maisons individuelles, et que la superficie totale du terrain d’assiette du projet méconnait la surface minimale exigée par le règlement d’urbanisme. Le Conseil d’État, par un arrêt du 12 novembre, censure cette décision.

Ne pas confondre maison individuelle et unité d’habitation

Pour les sages du Palais-Royal, le nombre de logements que comporte une construction est au nombre des critères qui permettent de la caractériser comme « maison individuelle » au sens du POS, mais non un critère exclusif. Autrement dit, une maison individuelle peut comporter plusieurs logements. En revanche, le Conseil d’État ne s’avance pas sur la qualification de la construction envisagée puisqu’il décide de renvoyer devant la cour d’appel, ce qui est inhabituel.

La position adoptée par le Conseil d’État n’est pas inédite

Dans une décision du 20 novembre 2002 (n° 211042) et toujours à propos d’un POS, le Conseil d’État avait déjà estimé que compte tenu de son architecture, doit être considérée comme une habitation individuelle et non comme une habitation collective une construction de faible superficie comportant deux logements. Également dans un arrêt du 22 juillet 1992 (n° 78196), le Conseil d’État a jugé qu’une construction composée de trois maisons d’un étage agencées autour d’une cour commune constitue, par son architecture et sa faible superficie et alors même qu’elle comporte cinq logements distincts, une construction individuelle et non collective. On voit donc bien que le juge fait preuve d’un certain pragmatisme lorsqu’il interprète les dispositions d’un document d’urbanisme, et que parmi les critères retenus pour caractériser une maison individuelle, la superficie et l’aspect de la construction entrent également en ligne de compte.

Principe d’indépendance des législations entre droit de l’urbanisme et droit de la construction

Si le Conseil d’État a été amené à se pencher sur cette notion de « maison individuelle », c’est parce que le Code de l’urbanisme ne la définit pas, contrairement au Code de la construction et de l’habitation (CCH). En effet, par application des dispositions de l’article L 231-1 du CCH, au-delà de la réalisation de deux logements destinés au même maître d’ouvrage, l’opération ne peut entrer dans le champ d’application du contrat de construction de maison individuelle.

Pour consulter l’arrêt Conseil d’État, 1re et 6e sous-sect. réunies, 12 novembre 2012, n° 344365, cliquez ici

 Pour en savoir plus, consultez Opérations immobilières, le bimédia juridique des professionnels de l’immobilier